Finanzierung
FINANZIERUNG: SO INDIVIDUELL WIE IHR FINGERABDRUCK
Endlich ein Thema zum Anfassen, zum Träumen, sichtbar gestalten… Kurzum: Es ist wunderschön, einem einzelnen Menschen, einem Paar oder einer Familie zu einem neuen Zuhause zu verhelfen!
Bei einer Finanzierung geht es zwangsläufig um sehr viel Geld, um lange Zeiträume und um das Eingehen finanzieller Verpflichtungen. Und in gewisser Weise geht es auch darum, sich räumlich festzulegen. Natürlich kann man eine Immobilie auch vermieten oder verkaufen, keine Frage. Aber eine Finanzierung setzt in der Regel auch die Entscheidung voraus, für längere Zeit an einem bestimmten Ort bleiben zu wollen.
Wenn wir uns über eine Finanzierung unterhalten, tragen wir also eine große Verantwortung – Sie als Kunden und ich als Vermittler.
Deshalb sind keine zwei Finanzierungen identisch, wir finanzieren nicht von der Stange und vermeiden auch pauschale Konditionen: Ihre Konditionen sind individuell, werden anhand der vorliegenden Parameter speziell für Ihr Vorhaben ermittelt. Das spart bares Geld!
DAS BESTE ANGEBOT AUS VIELEN BANKEN
Auch in Zukunft wird es so sein, dass die eine Bank ein konkretes Vorhaben anders bewertet als eine andere Bank. Manche Banken werden resriktiver reagieren als andere. Oder umgekehrt: Es gibt fast immer ein oder zwei Institute, die besondere Aktionen und Konditionen anbieten.
Deshalb sind wir nicht auf ein Institut festgelegt, sondern können auf zahlreiche gute und namhafte Banken und Versicherer zurückgreifen.
Das ermöglicht Ihnen und uns einen entscheidenden Vorteil: Im Mittelpunkt steht das Finanzierungsmodell, das am besten zu Ihnen und zu Ihren Vorstellungen passt. Erst wenn wir das erarbeitet haben, finden wir den geeigneten Finanzierungspartner dafür.
Somit haben Sie nachher nicht (irgend-)eine Finanzierung. Sondern Ihre eigene – genauso individuell passend wie das Haus oder die Wohnung, um die es geht.
In den Konditionen müssen wir uns dabei übrigens nicht verstecken: Durch die Bündelung im Netzwerk und die hohe Qualität der Zusammenarbeit mit den Bankpartnern bekommen wir für unsere Kunden stets ausgezeichnete Konditionen – auch für Umschuldungen und Forwarddarlehen!
Probieren Sie es einfach aus.
PS:
Das beste Angebot ist manchmal dasjenige mit den günstigsten Konditionen, manchmal das mit der schnellsten Bearbeitungszeit, manchmal aber auch das mit der höchsten Flexibilität oder der niedrigsten Raten-Baseline… Kurzum: Das Besre ist für Sie immer dasjenige Angebot, das einfach am besten passt – zu Ihnen, zu Ihren Vorstellungen und zu Ihrem Leben.
Leitfaden
für Ihre Finanzierung
Modell
Die Hausbank vor Ort ist meist eingeschränkt ihren den Möglichkeiten, Darlehen zu vergeben: Meist ist die Laufzeit auf 10 Jahre begrenzt, und die regionalen Banken finanzieren manchmal nur bis zu einem bestimmten Grenzwert des Beleihungswerts. Entsprechend wird mit weiteren Darlehensbausteinen aufgefüllt, mit Bausparverträgen etc.
Das Spektrum an Möglichkeiten insgesamt ist aber deutlich breiter als das Spektrum an Möglichkeiten einer regionalen Bank vor Ort: Zinsbindungen von 20 oder 30 Jahren geben Planungssicherheit und eliminieren das Risiko einer Zinsänderung – ohne Sie einzuschränken, denn nach 10 Jahren ab Auszahlung des Darlehens können Sie länger laufende Zinsbindungen als Verbraucher jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Bausparverträge, die NICHT abgetreten sind, bringen maximale Flexibilität und ebenso Zinssicherheit in eine Finanzierung ein.
Lernen Sie zunächst verschiedene Möglichkeiten und Modelle kennen und entscheiden Sie sich für dasjenige, das am besten zu Ihrem Lebensentwurf passt. Wir finden dann die passende Bank dazu.
TIPP: Haben Sie überteuerte und renditeschwache Renten- oder Kapitallebensversicherungen? Diese lassen sich diese durch effiziente und leistungsfähige Alternativen ersetzen, so dass Sie zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen können: Die Rückkaufswerte erhöhen Ihr Eigenkapital, und dank neuer kostenarmer und renditestarker Vorsorge können Sie bei gleichem Beitrag meist eine weitaus höhere Ablaufleistung erreichen.
Kostenaufstellung
Die Kostenaufstellung ist das Herzstück einer jeden Finanzierung. Ganz gleich, ob es sich um einen Neubau oder den Kauf und die Modernisierung/Sanierung eines Bestandsobjektes handelt: Eine gute Kostenaufstellung verschafft nicht nur Planungs- und Kostensicherheit, sondern verringert das Risiko von Kostenexplosionen, die eine Nachfinanzierung erforderlich machen und zu einer Erhöhung der mtl. Finanzierungsbelastung führen können.
Der Klassiker bei Bestandsobjekten zum Thema Kostenexplosionen: Es fängt mit einem einfachen Wanddurchbruch an und endet in einer Komplettsanierung der Elektro- oder Wasserleitungen. Oder es beginnt mit einer feuchten Stelle an der Wand und führt zu einer Aufwändigen Sanierung der Kellerwände sowie der Abwasserleitungen auf dem Grundstück.
TIPP: Behalten Sie einen Teil Ihres Eigenkapitals als Puffer in der Hinterhand, um kleine Abweichungen von der Kostenaufstellung auffangen zu können.
Unterlagen
Es geht nicht ohne… Finanzierungen bedeuten, dass Sie Unterlagen zusammenstellen müssen – rund um die Personen & Bonität genauso wie rund um das Objekt. Vermeiden Sie das Herauspicken einzelner Seiten, denn das führt nur dazu, dass Sie im Nachgang alle Unterlagen nochmals in die Hand nehmen müssen.
Geben Sie alle Unterlagen vollständig auf den Tisch: Bemaßte Grundrisse, die Wohnflächenberechnung, Flurkarte & Lageplan, die Aufstellung über bereits erfolgte Modernisierungen und Sanierungen einschließlich Datum und Kosten, …
So beschleunigen Sie die Bearbeitung und vermeiden lästige Nachbearbeitungen.
Notartermin
Bei Finanzierungen gilt: Sie haben eine Widerrufsfrist von 14 Tagen. Ich empfehle Ihnen, in diese 14 Tage den Notartermin zu legen. Abweichungen können unangenehme Folgen haben:
- Ist der Notartermin nach Ablauf der Widerrufsfrist angesetzt und tritt der Verkäufer unerwartet zurück, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Diese kann mehrere (zehn-)tausend € umfassen.
- Steht der Notartermin schon fest, bevor Sie die Finanzierungsbestätigung der Bank haben, gerät man leicht selbst unter Druck. Je nach Bank und Marktsituation kann die Bearbeitung in wenigen Tagen abgeschlossen sein oder sich über einige Wochen ziehen. Weil die eigenen vier Wände ein großes und teures Projekt sind, kann ich Ihnen nur empfehlen, der finanzierenden Bank genügend Zeit zur Prüfung zu lassen. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, weder vom Makler noch vom Verkäufer. Solche Vorgänge brauchen Zeit. Dass Makler und Verkäufer das Ganze so schnell wie möglich über die Bühne bringen wollen, liegt auf der Hand. Die finanzierende Bank ist es im Endeffekt aber, mit der Sie einen langen Weg gehen und die eine Chance braucht, um das Vorhaben genau zu prüfen: Schließlich ist sie hierzu auch gesetzlich verpflichtet, zum Wohl und Schutz der Verbraucher vor bösen Überraschungen in der Immobilienfinanzierung.
Warten Sie daher erst die Finanzierungsbestätigung ab.
TIPP: Lassen Sie den Kaufvertragsentwurf recht früh aufsetzen, ohne aber zugleich schon einen Notartermin zur Kaufvertragsunterzeichnung zu vereinbaren. Vermeiden Sie unbedingt, dass im Kaufvertrag einzelne Bestandteile separat aufgelistet werden, die nicht werthaltig sind: Einbauküche, Heizöl im Tank, Holzvorräte, …
Sie können dadurch zwar ein wenig Erwerbsnebenkosten sparen, doch im Gegenzug kann das zu einer Neubewertung des Objekts durch die Bank führen – und zu höheren Konditionen.
Sofern Sie eine solche Absprache zwischen Käufer und Verkäufer vertraglich fixieren wollen, fertigen Sie hierzu bitte einen privaten Vertrag an.
Auszahlungsvoraussetzungen
Jede Bank teilt Ihnen mit, was sie zur Auszahlung benötigt. Der wichtigste Teil kommt dabei vom Notar, da müssen Sie gar nicht viel tun. Sofern aber Eigenkapital oder weitere Drittmittel für die Kaufpreiszahlung verwendet werden sollen, müssen Sie zunächst diese Mittel einbringen, bevor die Bank auszahlen kann.
Gehen Sie die Liste der Auszahlungsvoraussetzungen gewissenhaft und gründlich durch. In der Regel haben Sie knapp 2-3 Wochen Zeit, bis die Kaufverträge dokumentiert sind und die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Dadurch vermeiden Sie, dass es in der Kaufpreiszahlung zu einem Verzug kommt.
Auszahlung
Bei Neubauten möchte die Bank einen entsprechenden Baufortschritt sehen, bei Bestandsobjekten einen Fortschritt in der Modernisierung. Reichen Sie bei jeder Auszahlung eine Baufortschrittsanzeige (das ist ein Formular, das mitgeliefert wird) und aktuelle Fotos ein, anhand derer die Bank nachvollziehen kann, dass mit der Auszahlung der Teilbeträge auch ein entsprechender Fortschritt auf der Baustelle einhergeht.
Einreichen können Sie diese Formulare immer digital vorab, auch die Belege.
Bitte beachten Sie: Die Formulare zum Zahlungsabruf und zur Baufortschrittsanzeige sollten trotzdem noch stets im Original per Post versandt werden.
TIPP: Kopieren Sie Formulare zum Zahlungsabruf und zur Baufortschrittsanzeige, so dass Ihnen diese nicht ausgehen.
Einreichung: Eigankapitaleinsatz, Rechnungen & Belege
Weil es immer Menschen sind, mit denen Sie es in der Finanzierung zu tun haben, menschelt es auch hin und wieder. Nutzen Sie das für sich!
- Wenn Sie belegen wollen, dass Sie die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital überwiesen haben, dann heften Sie hinter die Rechnungen immer die Umsatzanzeige / die Überweisungsbestätigung.
- Reichen Sie Rechnungen ein, seien es Handwerkerrechnungen, Materialbelege aus dem Baumarkt o.ä., empfehle ich Ihnen, eine kleine Liste anzufertigen – das geht auch handschriftlich:
- Auf das Deckblatt kommt die Darlehensnummer, Ihr Name und die Anschrift des Bauvorhabens.
- Auf Seite 2 fertigen Sie eine kleine Tabelle an, in der sie die Daten aller nachfolgenden Belege aufführen: Datum, Name des Baumarkts / des Handwerkers, Betrag, ggf. noch etwaige Besonderheiten. Am unteren Ende der Tabelle sollte die Gesamtsumme aller enthaltenen Belege/Beträge stehen
- Seite 3 und alle nachfolgenden Seiten enthalten dann immer die Belege und die dazugehörigen Kontoumsätze in genau der Reihenfolge, wie sie in der Tabelle aufgelistet wurden
Der Aufwand ist sehr gering und besteht nur im Anfertigen von Tabelle und Deckblatt. Der Effekt ist aber enorm: Das Ganze macht einen soliden, gewissenhaften und gut sortierten Eindruck. Es ist übersichtlicher und kann schneller bearbeitet werden als eine Loseblattsammlung von Rechnungsbelegen, die einzeln geprüft werden müssen. Und: Als Sachbearbeiter zieht man eine solch saubere Auflistung gern auch einmal vor. J
Baukostenvorschuss
Sofern es sich um eine Modernisierung oder einen Neubau mit Eigenleistungen handelt, wird es immer wieder dazu kommen, dass Sie kleinere Beträge bezahlen müssen: Handwerker, Material & Co.
Lassen Sie sich auf Ihr Konto einen Baukostenvorschuss auszahlen (i.d.R. 10.000€), aus dem Sie diese Beträge bezahlen. Ist der Vorschuss verbraucht, können Sie einen neuen Vorschuss auszahlen lassen. Alles was Sie hierfür tun müssen: Weisen Sie die Verwendung des vorangegangenen Vorschusses anhand der Belege und Umsatzanzeigen Ihres Kontos nach (siehe oben: Einreichung).
Checkliste
rund um Ihr Finanzierungsvorhaben
Finanzierungsanfrage
Sie interessieren sich für eine Finanzierung, Umschuldung oder ein Forward-Darlehen? Dann sind Sie hier richtig.
Im ersten Telefonat oder Termin sprechen wir über das Vorhaben und die Aspekte, die Ihnen wichtig sind.
Kurz darauf bekommen Sie von mir je nach Ausgangslage bis zu 5 unterschiedliche konkrete Angebote, allesamt vollständig aufbereitet und für bessere Verständlichkeit grafisch dargestellt. Wir sprechen die grundlegenden Unterschiede durch, so dass Sie erkennen können, welches Modell am besten für Sie passt.
Zögern Sie nicht, fragen Sie einfach an.
Der häufigste Fehler bei Finanzierungen…
Jede Finanzierung ist individuell, wie ein Fingerabdruck.
In einem Punkt aber gleichen sich doch viele Kunden, wenn es um den Kauf eines Bestandsobjektes geht: Sie lassen sich dazu überreden, vom idealen Ablauf abzuweichen – und haben nachher Stress.
Erfahrungsberichte und Praxisbeispiele.
Zu Beginn spreche ich ja immer über den Weg, der vor uns liegt, über den idealen Ablauf.
Es geht erst um Finanzierungsmodelle, dann innerhalb eines Modells um die Wahl des am besten passenden Bankpartners (das entscheidet sich nicht immer nur über die Kondition). Wenn die Prüfung abgeschlossen ist, käme im nächsten Schritt der Notartermin an die Reihe, den ich dann immer zu vereinbaren anbiete, und dann die Auszahlungsphase – ganz entspannt, ruhig, geordnet.
So viel zur Theorie.
In der Praxis sieht das leider anders aus. Nur 3-5 von 10 Kunden folgen dem idealen Ablauf. Ein echter Klassiker unter den folgenschwersten vermeidbaren Fehlern.
Weil wir alle Menschen sind, kommen zu diesem idealen Ablauf noch weitere Faktoren hinzu: Wie viel Bedenkzeit brauchen wir? Wie leicht fällt es uns, uns zu entscheiden? Wie hoch ist unser Bedürfnis nach Sicherheit – und an welchen Stellen im Prozess kommt dieses überall zum Tragen?
Dazu kommt noch der gefühlte psychologische Druck: Makler und Verkäufer haben meist schon einen Notar an der Hand, drängen auf einen Termin. Es ist schwer, dagegenzuhalten und das Gas herauszunehmen. Man fühlt sich da schnell unsicher, und außerdem will man das Objekt ja auch. Die Angst, dass der Verkäufer zurücktritt, wenn man nicht schnell auf in einen zeitnahen Notartermin einwilligt, ist ein mächtiger Faktor. Wenn Makler und Verkäufer dann noch suggerieren, dass eine Kreditzusage binnen 48 Stunden (siehe Blogbeitrag) vorliegen kann und dies als Standard festsetzen, steigt der psychologische Druck auf die Käufer weiter an.
So kommt es dazu, dass der eigene Weg selten dem idealen Ablauf folgt, und das führt vorhersehbar irgendwo zu einem unkomfortablen Gefühl.
Lassen Sie mich das an einem klassischen Beispiel schildern:
Ein Paar in den 30ern möchte eine Wohnung kaufen. Beide lassen sich entgegen der vorherigen Absprache mit mir darauf ein, den Kaufvertrag schon früh zu unterzeichnen, der Fälligkeitstermin soll gute 10 Wochen später sein. Das Finanzierungsmodell ist zu diesem Zeitpunkt noch nicht klar, hier brauchen die beiden einfach noch Zeit.
Kurz darauf fällt die Entscheidung für ein Modell, doch am Tag der Unterzeichnung der Unterlagen machen die beiden einen Rückzieher, ändern die Prioritäten hinsichtlich der Gewichtung von EK-Einsatz und Konditionen und gehen mit uns quasi einen Schritt zurück in die Phasen 1 (Modell) und 2 (Auswahl Bankpartner). Es dauert erneut einige Tage, bis sie sich entscheiden. Jetzt muss aber alles ganz schnell gehen, denn durch den bereits erfolgten Notartermin mit Fälligkeit kommt dadurch der Faktor Zeit ins Spiel, weiter verstärkt durch die zu diesem Zeitpunkt kommunizierte Absicht, in dieser Phase noch für 3 Wochen in Urlaub zu fahren. Zwischen dem Tag der Entscheidung und dem Beginn des Urlaubs bleiben gerade einmal 3 Wochen.
Blöd nur, wenn die Bank hier schon einen Bearbeitungsrückstand von 14 Tagen hat…
Ein anderes Beispiel: Eine Familie möchte unbedingt dem Verkäufer signalisieren, dass sie das Haus kaufen will, und stimmt entgegen meiner Empfehlung einem Notartermin zu, ohne zuvor die Finanzierung aufgegleist zu haben. Der Kaufvertrag wird unterzeichnet, die Zeit läuft, und es passiert: Nichts. Tatsächlich geschieht ganze 5 Wochen nichts, bis das Thema Finanzierung auf einmal sehr brennend wird. Auch hier kommt dann noch ein Urlaub dazwischen, und für die Beratungen und Entscheidungen zum Modell, für Abstimmungen und für die Prüfung der Bank bleiben nur wenige Wochen.
Drittes Beispiel: Ein junges Paar, noch kinderlos, hat im Kopf eine recht präzise Vorstellung davon, wie der Ablauf sein müsste, und setzt das als Maßstab für den Prozess an. Es wird noch beim Besichtigungstermin ein Notartermin vereinbart. Weil die Bank zunächst mit der Einwertung auf ein anderes Ergebnis kommt und einen Sachverständigen zur Wertermittlung vor Ort beauftragt, wird es zeitlich eng. Die Finanzierungsbestätigung trifft per Email 2 Stunden vor dem Notartermin ein – die Nerven liegen natürlich blank.
All diese erlebten Beispiele gehen auch an mir als Vermittler nicht spurlos vorbei. Solche Dinge beschäftigen und belasten dann alle Beteiligten im Prozess – vom Kunden über Verkäufer und Makler bis zu uns und zu den Sachbearbeitern der Banken. Gegenüber einem normalen Ablauf haben wir alle einen ungleich höheren Aufwand an Kommunikation und Abstimmung.
Kontrollverlust.
Das Zeitfenster für die Bearbeitungsphase der Bank wird durch den Kunden unabsichtlich oder unbewusst von außen begrenzt, noch bevor die Bank überhaupt offiziell im Spiel ist, und es wäre uns allen wohl ums Herz, würde sich die Bank doch bitte daran orientieren.
Merken Sie, was hier passiert?
Man gibt dem Makler nach und verlässt den idealen Pfad, indem man sich zu einem schnellen Notartermin überreden lässt. Ab hier aber beginnt die Zeit zu laufen: Fälligkeit ist an Tag X, davor muss die Grundbucheintragung erfolgt sein, … Man nimmt sich richtigerweise viel Zeit für die Wahl einer Finanzierung, bei der man sich rundum gut fühlt – nur tickt die Uhr bereits schon eine Weile.
Der Finanzierungspartner mit seiner Bearbeitungszeit wird bis hierhin komplett außen vor gelassen, nicht oder nur ganz knapp eingeplant. Sobald aber dessen Bearbeitungszeiten hinzukommen, kommt man auf einmal ins stolpern, empfindet man Stress, wird das Gelingen des eigenen Plans bedroht. Komfortabel fühlt sich das nicht an, klar.
Doch das Problem entsteht viel früher, nämlich da, wo der ideale Ablauf verlassen wird: Wenn ich der Bank durch mein Verhalten nur einen geringen zeitlichen Spielraum von 1-2 Wochen zur Bearbeitung und Prüfung einräume, ist das schon sehr „auf Kante genäht“. Jeder Feiertag, jede Unterbesetzung aufgrund Krankheit, jede Nachfrage seitens der Bank und vor allem jeder Tag Vorlauf in der Bearbeitungszeit bringen den Plan zum Scheitern. Der langfristigste und wichtigste Partner für die nächsten 10, 15, 25 Jahre wird auf einmal zum Buhmann.
Seien Sie in der ersten Phase stark! Dann wird es im weiteren Verlauf entspannt.
Sie haben es in der Hand. Seien Sie vorn stark und halten Sie am Ablauf fest, damit Sie sich im weiteren Verlauf stressfrei und ohne Druck auf die eigenen vier Wände freuen können. Geben Sie den Banken und uns den nötigen Freiraum, um für Sie und in Ihrem Sinne zu arbeiten.
Lernen Sie aus den Fehlern der anderen. Sie werden es nicht bereuen!